ぺアローンと財産分与
最近は、夫婦共働きが増えたり、不動産の価格が上昇し高額であることから、夫婦２人でペアローンを組むことも少なくありません。夫婦でペアローンを組むことによるメリットも多いのですが、夫婦仲が悪くなり、離婚となると、財産分与の解決が非常に複雑になります。
本記事では、
- ペアローンとは何か
- 離婚時にペアローンがなぜ問題になるのか
- 財産分与での解決方法
- 合意で解決できない場合どうなるか
- 明渡請求？―ときどきある問題―
について解説します。
1 ペアローンとは何か
ペアローンとは、夫婦それぞれが主債務者となり、同一の住宅について別々の住宅ローン契約を結ぶ方法です。
特徴としては、
- 夫婦それぞれがローンの債務者になる
- それぞれの収入に応じて借入できる
- ローン額に応じた割合での共有名義
- お互い連帯保証をしていることが多い
という点があります。
よく誤解されますが、ペアローンは「共有名義＋連帯債務」とは異なる仕組みです。連帯債務は、1つのローンを2人で責任を負うものですが、ペアローンは、
ローンは2本、責任も2人それぞれに発生します。２０００万円の連帯債務だと、夫も妻も２０００万円の債務を負っていることになりますが、合計２０００万円の１０００万円づつのペアローンだと、夫も妻もそれぞれ１０００万円の債務を負っていることになります。
ペアローンを組むことによって借入可能額を増やし、より高額の不動産を購入することができます。ペアローンにすることで都心部や駅近、築浅など、高額な不動産への選択肢が広がります。
また、ペアローンだと、それぞれが住宅ローン控除を受けることができるという税務上のメリットもあります。夫婦共に一定の収入がある場合は、世帯単位でかなりの節税効果を期待できます
2 離婚時にペアローンが問題になる理由
このようにメリットの多いペアローンですが、そのメリットは夫婦が円満の場合に限ります。夫婦が離婚するとなると、以下のような問題が発生します
（1）離婚してもローンは消えない
離婚によって夫婦関係は解消されても、銀行とのローン契約はそのまま残ります。
「離婚したのだから相手が払うはず」「名義を外してほしい」という主張は、金融機関には通用せず、夫婦だけでどうにかできるものではありません。
（2）住まない家のローンを払い続けるリスク
夫婦の一方が子と自宅に住み続け、他方は別居して賃貸物件に住んでいるが、ローンは夫婦双方に残る事態が生じます。
住んでいない側もローンを支払わないと信用情報が傷つくため、ローンを支払わざるを得なく、自らの賃貸物件の家賃とローンの支払いで、生活がひっ迫するということも少なくありません。
（3）売却も簡単ではない
「売ればいい」と思いがちですが、まだ購入して何年も経っていない場合は、不動産の価格よりローン残高の方が高い、オーバーローン状態であることがあります。ローン返済中の不動産を売却するには、ローン会社の同意が必要で、オーバーローンの場合は、ローン会社が不動産売却に同意しない場合もあります。ローン会社が同意しないと、不動産売却はできません。
3 ペアローンと財産分与の解決方法
離婚時の財産の清算を考える場合、ペアローン付不動産については、主に次の選択肢を検討します。
- 売却して清算
- 売却せずどちらかが住む
- 売却せずどちらも住まない
（1）売却して清算する
不動産価格がローン残高より高い場合は、売却して利益を分ける方法が一番簡便です。不動産価値からローン残高を差し引いて利益部分が財産分与の対象となります。基本的には半分ずつですが、例えば、購入時に妻の親族から贈与を受け、頭金に入れた場合などは、購入金額に対する頭金の割合が妻の特有財産として、それぞれの取得分を計算することになります。
不動産価格がローン残高より低い場合は、ローン会社が不動産売却に同意しない場合もあり、不動産売却ができないことがあります。
不動産売却する場合は、夫婦双方の協力が必要なので、夫婦関係があまりにも悪化していて、協力しあえない場合も不動産売却はできません。
離婚裁判では裁判所は売却を命じる判決は出してくれません。
（2）売却せず一方が住み続ける
不動産を売却せず、夫婦のどちらか一方が不動産に住み続ける場合は、以下の2つの場合があります。
①借り換え・単独ローン化、不動産名義単独化
ローンを借り換えて、ペアローンから単独ローン化し、不動産の名義も単独名義として、一方が引き取る。不動産を取得する側は、他方のローンを免責的債務引き受けをすることで、他方をローンから外すことになります。
売却せずに一方が不動産を取得する場合は、この方法が安全です。ある程度の安定した収入があり、金融機関の審査に通れば、可能です。
もっとも、不動産の価格よりローン残高が少ない場合、その差額部分は婚姻財産になりますので、不動産を取得した方は、取得しなかった方に対し、その差額分の半分を代償金として支払う必要があります。
②ローンも不動産名義もそのまま
ローン借り換えしたくても、金融機関の審査に通らず、借り換えができない場合、ペアローンも不動産の共有名義もそのままで、夫婦の一方が離婚後も不動産に住み、自分のローンと他方のローンも支払続ける、ということも考えられます。
しかしながら、この方法ですと、離婚後も元夫婦間の関係が続かざるを得なくなりますし、自分名義のローンの支払いを他方に委ねることになり、ローンの支払いが滞った場合は、自分の信用情報が傷つくことになってしまいます。紛争が蒸し返されてしまう危険があるので、避けた方がよい方法です。
（３）売却をせず、どちらも住まない
オーバーローンの場合、ローン会社が同意してくれないと売却できませんし、仮にローン会社が同意してくれて、売却したとしても、ローンが残ってしまいます。その場合は、夫婦のどちらも離婚後は住まないが、賃貸に出してとの賃料をローンに充てて、当面ペアローン、共有名義を維持するということも考えられます。
（４）不動産を売却するにしても、ローン及び名義を単独化してどちらかが単独で取得するにしても、賃貸に出すにしても、これらの解決方法は、裁判所の判決や審判ではできませんので、話し合いで合意して解決することになります。
4 話し合いできない場合
話し合い、合意できずに、売却又はどちらかが単独名義にして取得することができない場合はどうなるのでしょうか。
協議や調停で話し合い、合意ができない場合は、訴訟や審判で裁判所に決めてもらうことになります。
しかしながら、裁判所は、ローン継続中で抵当権が設定された不動産について、不動産の名義を変更する内容の判決や審判を出すことはできません。裁判の当事者でない金融機関と当事者との契約に違反するような命令はできないからです。
そのため、家庭裁判所の離婚判決や財産分与審判でも、ローン継続中の不動産についてはそのままになります。
その場合は、さらに、地方裁判所に共有物分割訴訟を提起し、分割、清算することになります。
５ 明渡請求？―ときどきある問題―
例えば、婚姻中に夫婦共同名義で不動産を購入して、その不動産で生活していたが、夫婦仲が悪くなり、妻は引き続き、その不動産で生活しているが、夫が家を出て別居を開始したとします。その場合に、まだ離婚していない間に、夫が、所有権（共有権）に基づき、妻に対し、不動産から出ていけと明渡請求してくる場合がありますが、そのような請求は認められません。妻には占有権限があり、夫には夫婦協力扶助義務があるからです。同じ理由で、妻は夫に使用損害金を支払う義務もありません。
夫が妻に対し、嫌がらせなのか、また妻を怖がらせて交渉を有利に進めようとしてか、このような主張をしてくることが少なからずあります。妻としては、夫も不動産の共有者だから夫からこのような請求をされたら、応じなければならないのかと不安になると思いますが、夫の請求は基本的に認められないので、心配しないでください。
６ まとめ
夫婦ペアローン、共有名義で不動産を購入したが、のちのち離婚することになった場合、財産分与で複雑な問題が発生します。お互い相手に対し感情的になって、協議、合意は難しいと感じるかもしれませんが、ペアローン、共有名義不動産については、協議、合意で解決しなければ、紛争の蒸し返しになったり、2人の利益にならない杓子定規的な結論になることがほとんどです。ですので、可能な限り話し合い、合意解決することが重要です。
